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上半年房地產市場迎來小高潮
2018-07-24 13:59
  上半年房地產市場迎來小高潮
 
  調控緊繃下半年市場不確定性增強
 
  自2016年9月開啟本輪調控開始,已持續22個月有余,“房住不炒”的明確定位、金融降杠桿的決心、售租并舉的住房制度,無一不讓此前進入癲狂的房地產市場逐漸平穩。但隨著時間的推移,對頻繁調控產生了抗體的中國樓市再度躁動,2018年上半年的房地產市場迎來了行業小高潮。
 
  業內人士表示,受政策邊際效應持續遞減的影響,2018年上半年,市場有所反彈。但從下半年來看,監管大幅強化,調控持續收緊的同時,在房企的資金鏈緊張、房地產稅的推進等眾多因素的影響下,房地產市場的不確定性大幅增強。
 
  上半年房地產市場量價齊升
 
  國家統計局數據顯示,今年1-6月商品房銷售面積77143萬平方米,同比增長3.3%,增速比1-5月份提高0.4個百分點。商品房銷售額66945億元,增長13.2%,增速提高1.4個百分點。從6月單月來看,中原地產的數據顯示,全國商品房銷售面積超2億平方米、銷售額1.8萬億元均刷新了年內最高紀錄。
 
  中原地產首席分析師張大偉表示,以2015年6月作為本輪樓市爆發的起點,截至2018年6月,本輪房地產市場上漲周期已有37個月,刷新了中國房地產歷史上漲周期最長紀錄。
 
  而從價格來看,今年6月份,70大中城市超過一半以上環比漲幅超1%。上海易居房地產研究院研究員沈昕表示,2018年6月70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅為1.1%,相比5月份的0.8%繼續擴大,是近21個月的最高值。
 
  具體來看,新建商品住宅價格環比漲幅超1%的城市達37個。其中,鄭州、重慶環比上漲1.8%,廣州、昆明環比上漲1.9%,長沙、南寧環比上漲2.0%,牡丹江環比上漲2.1%,福州環比上漲2.2%,青島、西寧分別上漲2.4%和2.7%,三亞、丹東、濟南、??謖欠淺?%,分別環比上漲3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。
 
  2017年以來,在調控緊鎖一二線城市的背景下,一些缺乏產業或人口支撐的三四線城市卻猶如磁鐵一般,投資和投機人群雙雙蜂擁而來,甚至將周邊一些五六線城市的樓市行情帶火起來,價格半年翻倍已不鮮見。據統計,截至2018年4月份,全國有62個城市房價破萬,其中三四線城市占比達三分之一。
 
  上海易居房地產研究院近日發布的國內80城房價收入比偏離度研究報告顯示,2017年,全國典型83個城市中,有44個城市呈現不同程度的房價透支狀況。其中,大連、宜昌偏離度增幅擴大的幅度最大,分別為23.8和21.9個百分點。另外,北海、日照、沈陽、岳陽等4城擴大速度也均在10個百分點以上。
 
  上海易居房地產研究院研究員詹毅凡說,在市場輪動下,非都市圈三四線城市成為此輪上漲的重點,但從后續來看,隨著整體信貸環境的收緊以及棚改力度的減弱,預計非都市圈三四線城市偏離度上升趨勢也將出現放緩。
 
  50家房企拿地破萬億
 
  2018年房地產行業資金鏈明顯收緊,但房企拿地金額不降反升。中原地產研究中心的統計數據顯示,他們對50家房企招拍掛市場的權益拿地金額進行了統計,截至7月23日,50家房企合計拿地金額破萬億,達10940億元。
 
  具體來看,碧桂園拿地數達366宗,權益拿地總價1086.03億元,萬科拿地124宗,權益拿地總額838.7億元,保利71宗土地,拿地總額635億元。龍湖、中海、華潤購地金額也紛紛超過400億元。
 
  “上半年拿地金額超過200億元的房企就多達19家,房企拼規模趨勢加劇。”張大偉說,熱點城市成交量環比出現了明顯的上行,成交量有所恢復。同時,各線城市去庫存幾近完成,房企開啟補庫存階段。在這種大趨勢下,大量的中型標桿房企積極搶地,特別是從500億元沖刺1000億元、1000億元沖刺2000億元的第二梯隊房企,成為此次搶地的主體。
 
  在房企強烈的購地意愿下,賣地收入也創造歷史新高。中原地產研究中心統計數據顯示,截至7月18日,全國熱點城市土地市場繼續成交集中,50個熱點城市賣地超過2萬億元,同比上漲達35.3%。其中,最高的是杭州,賣地金額達1987.3億元,同比上漲149%,重慶943億元,同比上漲27%,此外,蘇州、北京、鄭州、濟南、佛山、寧波、廣州、天津、武漢、成都等11個城市單城賣地金額也紛紛超過500億元。
 
  “50個熱點賣地最多的城市中,有25個城市是三四線城市,刷新歷史紀錄。”張大偉說。
 
  數據顯示,2018年上半年,全國300個城市共推出各類用地10.8億平方米,同比增長34.2%,其中住宅用地推出5.0億平方米,同比增長30.4%。分級別來看,其中一二線城市推出量同比分別增長12.6%、29.5%,三四線城市共推出2.9億平方米,同比增長32.9%,增幅最大。
 
  下半年市場不確定性增加
 
  事實上,受各路資金的限制,眾多房企資金壓力陡增?;男腋W霉扇ㄈ謐?、中弘股份出售項目,部分中小房企更是出現虧損的跡象。
 
  在此背景下,激進拿地已不現實。作為房地產市場先行標桿的杭州土地市場,7月份以來,地價開始理性回調。例如南星單元地塊和濱江中心單元兩宗熱門地塊,南星地塊此次成交樓面價36086元/平方米,而在此之前,保利濱江·上品的拿地樓面價則為44460元/平方米。濱江中心地塊,溫州時代以樓面價32638元/平方米拿下,且無配建要求。但兩周之前,綠城在該地塊成交樓面價為33625元/平方米,需配建一個18班幼兒園。
 
  除了資金的緊縮,作為房地產去庫存工具的棚改資金,也將減緩。業內人士表示,部分城市的房價漲幅過大,房地產去庫存政策的負面影響開始顯現,包括棚改貨幣化在內的房地產去庫存政策或逐步退出。
 
  此外,調控收緊趨勢不改。國家統計局新聞發言人毛盛勇近日表示,房地產下一步一方面是加強和完善宏觀調控,另一方面,則是從供給側進一步發力,加快推進房地產稅相關政策舉措,實現多主體供給、多渠道保障,加快推進租售同權等一系列配套政策的落實。
 
  對官方的表態,有業內人士解讀認為房地產稅的推出將加速。因此,在內外多重環境的不確定因素的影響下,2018年下半年,房地產市場不確定性再度增加。(記者梁倩)
 
  
[責任編輯:中庸]

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